Para sus críticos más feroces, el “populismo” es una política de resentimiento sin sentido: la ambición que anima al populista no es ayudar a la gente en general –o a los oprimidos en particular– sino más bien herir a alguna elite vilipendiada. Si afligir a los cómodos también requiere incomodar a los afligidos, que así sea.
Personalmente, creo que esto es tremendamente injusto. Pero algunos de los populistas del Senado parecen no estar de acuerdo conmigo. O al menos, han elaborado una política de vivienda que valida las caricaturas más poco caritativas de su tradición ideológica.
La semana pasada, la cámara alta del Congreso aprobó la Ley ROAD to Housing, un proyecto de ley que, entre otras cosas, erosionaría los obstáculos regulatorios a la construcción de viviendas y alentaría la inversión en viviendas asequibles. La copatrocinadora demócrata del proyecto de ley, Elizabeth Warren, merece crédito por promover estas valiosas causas.
Y, sin embargo, esta legislación también incluye una disposición que en realidad reducir la oferta de viviendas, aumentar la segregación residencial y ordenar el desplazamiento masivo, todo para evitar que el “capital privado” construya demasiadas casas.
Dicho de otra manera, la política haría que la vivienda en Estados Unidos fuera menos asequible para los estadounidenses de clase trabajadora… y menos rentable para las grandes corporaciones.
Desgraciadamente, los demócratas populistas actuaron como si esto fuera una compensación atractiva: Warren y sus aliados no sólo toleraron el estatuto regresivo, sino que con entusiasmo respaldado él.
El pánico por las inversiones de Wall Street en viviendas, explicado brevemente
La disposición en cuestión prácticamente prohibiría nuevas inversiones institucionales en viviendas unifamiliares, incluidas propiedades de “construcción para alquiler” que no existiría en ausencia de dicha inversión.
Para apreciar por qué esta política es tan equivocada, primero debemos alejarnos y revisar la controversia más amplia sobre la inversión de Wall Street en viviendas unifamiliares.
Las grandes empresas financieras han sido propietarias y alquiladas desde hace mucho tiempo de apartamentos. Pero no entraron a gran escala en el mercado de viviendas unifamiliares hasta después de la crisis inmobiliaria de 2008. Desde entonces, la proporción de casas estadounidenses en manos de megapropietarios ha aumentado constantemente.
Este acontecimiento desencadenó una reacción populista. En los últimos años, demócratas prominentes como Warren –y republicanos como JD Vance– han acusado a Wall Street de sacar a los estadounidenses comunes y corrientes del mercado inmobiliario unifamiliar, superándolos con ofertas superiores en efectivo.
Semejantes acusaciones son tremendamente exageradas. En 2022, los inversores institucionales poseían sólo el 0,55 por ciento de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos. Y nunca han representado más del 4 por ciento de las ventas anuales de viviendas en Estados Unidos (y eso incluye las ventas de viviendas multifamiliares, que es más probable que compren los grandes inversores).
Incluso en ciudades como Atlanta, donde la inversión corporativa en viviendas unifamiliares es excepcionalmente alta, ningún inversor posee más del 5 por ciento de todas las viviendas unifamiliares. alquileres (y mucho menos viviendas unifamiliares en general).
En pocas palabras, la inversión corporativa en viviendas unifamiliares no puede ser un factor importante de los altos precios de la vivienda, porque no hay mucha.
Las corporaciones que compran casas son buenas para los inquilinos
Sin embargo, es cierto que cuando los inversores institucionales compran casas existentes, reducen la oferta de viviendas disponibles para los posibles compradores. Y eso puede aumentar los precios de las viviendas en el margen.
esto no es necesariamente algo malo, desde el punto de vista de la asequibilidad de la vivienda.
Las corporaciones no compran casas para quemarlas, sino para alquilarlas. Por lo tanto, siempre que la inversión institucional resta una vivienda del mercado de compradores, generalmente añade una al mercado de alquiler. En parte por esta razón, la inversión empresarial en viviendas unifamiliares tiende a reducir alquileres.
De esta manera, la inversión institucional en viviendas existentes presenta una contrapartida: hace que las viviendas de alquiler sean marginalmente más asequibles, al tiempo que eleva ligeramente los precios de las viviendas. Si la principal preocupación es minimizar el número de estadounidenses que no pueden permitirse una vivienda, este es un intercambio decente: los estadounidenses que no pueden calificar para una hipoteca tienen más probabilidades de verse abrumados por los costos que los posibles compradores de vivienda.
Los argumentos progresistas a favor de la inversión empresarial en vivienda
Desde un punto de vista progresista, la compra de casas por parte de las corporaciones tiene otro efecto secundario positivo: reduce la segregación socioeconómica.
Muchos de los suburbios de clase media de Estados Unidos están divididos en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares. En el pasado, esto ha impedido en la práctica que los hogares de clase trabajadora con mal crédito o ingresos modestos vivan en esos lugares.
Sin embargo, cuando Wall Street comenzó a comprar y alquilar casas, los suburbios prósperos se volvieron más accesibles para las familias menos privilegiadas. Un artículo reciente del economista de la Reserva Federal Konhee Chang encontró que la inversión institucional en los suburbios del sur redujo la segregación al permitir que los inquilinos de bajos ingresos se mudaran a vecindarios donde no podían permitirse el lujo de comprar.
Probablemente esta sea una de las razones por las que la inversión corporativa en viviendas unifamiliares ha resultado tan controvertida. A primera vista, es difícil ver por qué estaría bien que los grandes inversores fueran propietarios y alquilaran apartamentos, pero sería un ultraje para ellos poseer y alquilar casas. Sin embargo, una de las pocas distinciones entre estas dos prácticas es que la última a menudo lleva a los inquilinos a un área donde antes estaban ausentes.
Y muchos propietarios de viviendas suburbanas ven a los vecinos de clase trabajadora como una molestia. En el estudio de Chang, cuando los propietarios institucionales hicieron que un área fuera más accesible para los inquilinos de bajos ingresos, era más probable que los propietarios de viviendas cercanas se mudaran.
Incluso en la cobertura comprensiva de la reacción antiinstitucional a la inversión, a menudo surge el resentimiento hacia la integración. En un informe de 2023 sobre un barrio «frondoso» de Charlotte, Carolina del Norte, donde Wall Street había comprado muchas casas, el New York Times señaló: «En un grupo de Facebook del barrio, se culpa a los inquilinos por la basura y los muebles abandonados en la acera, la música alta y las disputas domésticas. A los miembros les preocupa que el valor de las viviendas pueda caer».
Si bien la integración de clases puede generar tales tensiones, también puede marcar una gran diferencia en las vidas de los niños desfavorecidos. Según una investigación de Raj Chetty de la Universidad de Harvard, los niños que se trasladan de zonas de alta pobreza a zonas ricas tienen más probabilidades de asistir a la universidad y obtener ingresos de clase media cuando sean adultos.
Por lo tanto, la revuelta del Senado contra los inversionistas de Wall Street puede ayudar involuntariamente a los propietarios de viviendas de clase media alta a acumular recursos y oportunidades, bajo el pretexto de un populismo anticorporativo.
La locura de disuadir la inversión corporativa en nuevo alojamiento
Al decir todo esto, no pretendo presentar a los megaterratenientes estadounidenses como santos o altruistas. Por el contrario, como cualquier otro tipo de propietario, los inversores institucionales a veces estafan o defraudan a sus inquilinos. Invitation Homes, el mayor propietario de viviendas de alquiler unifamiliares de Estados Unidos, llegó recientemente a un acuerdo de 47,2 millones de dólares con la Comisión Federal de Comercio después de engañar a los inquilinos con tarifas no reveladas.
Por lo tanto, la mejor manera de proteger a los inquilinos de la explotación es regular enérgicamente todo conducta de los propietarios.
Aun así, hay poca evidencia de que los grandes propietarios tengan muchas más probabilidades de maltratar a sus inquilinos que los más pequeños. Por lo tanto, la mejor manera de proteger a los inquilinos de la explotación es regular enérgicamente todo conducta de los propietarios: no excluir a los inversores institucionales del mercado unifamiliar, reduciendo así la oferta de viviendas de alquiler.
Por estas razones, no creo que los progresistas deban desalentar la inversión corporativa en viviendas existentes, al menos, sin tomar primero otras medidas para ampliar el parque de viviendas. Es probable que hacerlo perjudique a la clase trabajadora marginada.
Dicho esto, existen verdaderas compensaciones en ese frente. Y el impulso de proteger a los posibles compradores de viviendas de la competencia empresarial es comprensible.
Pero el proyecto de ley del Senado no sólo impide que los grandes inversores compren existente propiedades: también les prohíbe financiar la construcción de nuevo casas de alquiler.
Según el proyecto de ley, si los inversores institucionales financian un desarrollo de viviendas unifamiliares de “construcción para alquiler”, deben vender todas sus casas a compradores individuales dentro de los siete años posteriores a la construcción. Esto hará que casi todos esos desarrollos sean financieramente inviables: si los inversores sólo pueden cobrar los alquileres de un proyecto de vivienda durante siete años (y luego deben venderlo inmediatamente, incluso si el mercado está mal), entonces probablemente sería mejor que invirtieran su capital en otra cosa.
Los centros de datos ya ofrecen retornos mucho más altos que las viviendas. La política de Warren alentaría efectivamente a Wall Street a desviar fondos de las nuevas viviendas hacia empresas más rentables, pero menos indispensables socialmente.
El impacto en la oferta de vivienda probablemente sería modesto, pero significativo. En los últimos cinco años, la construcción para alquiler ha añadido alrededor de 250.000 viviendas al parque inmobiliario de Estados Unidos, según el economista Jay Parsons.
Si el proyecto de ley del Senado se convierte en ley, alguno Es posible que aún se planifiquen proyectos de construcción para alquiler. Sin embargo, en esos casos, las implicaciones de la política de Warren son posiblemente aún más regresivas: después de siete años, su ley exigiría en la práctica que los grandes propietarios desalojen todo de los inquilinos de su desarrollo, para que las familias más ricas puedan comprar sus casas.
El peor tipo de populismo
En resumen: los demócratas populistas se han unido detrás de una política que 1) reduce la oferta general de viviendas, 2) distribuye el stock restante menos equitativamente (al privilegiar los intereses de los compradores de viviendas de clase media sobre los de los inquilinos de clase trabajadora), y 3) refuerza la segregación residencial.
Poco antes de que el Senado aprobara la Ley ROAD to Housing, el senador Brian Schatz de Hawaii destacó estos problemas en un discurso. Sugirió que la prohibición de facto de construir para alquilar debe haber sido un error de redacción, dada su irracionalidad.
Warren respondió a su crítica declarando: «La política es impedir que el capital privado se apodere de la vivienda unifamiliar… Hay algunas personas en el capital privado a quienes no les gusta eso, pero es una elección muy deliberada».
Casi cada sílaba de esta afirmación era demagógica.
El “capital privado” no está dispuesto a “apropiarse” de la vivienda unifamiliar. Como ya se ha señalado, los grandes inversores poseen sólo alrededor del medio por ciento de todas las viviendas de este tipo en Estados Unidos. Y dejarles construir nuevo las casas de alquiler no harán que ser propietario de una vivienda sea menos asequible para los estadounidenses comunes y corrientes. Mientras tanto, la persona que criticó la propuesta de Warren no era un director ejecutivo de capital privado sino un senador demócrata progresista.
Es más, la disposición de Warren ni siquiera se dirige específicamente al “capital privado”. Muchos de los propietarios institucionales de Estados Unidos son empresas que cotizan en bolsa, lo que significa que son propiedad, en una pequeña parte, de trabajadores sindicalizados (a través de sus planes de pensiones) y familias de clase media (a través de sus 401(k)).
Por lo tanto, la defensa que hace Warren de su política se reduce a mentiras conspirativas sobre un hombre del saco corporativo mal definido.
Los conservadores de Wall Street pueden sugerir que esto es simplemente a lo que equivale todo populismo. Pero los populistas progresistas deberían esforzarse por evitar hacer lo mismo.
