Los físicos han anhelado una teoría del todo, un marco único que explicara todas las fuerzas del universo. Después de casi un siglo, todavía están buscando. Pero es poco probable que las ciencias sociales se les hayan adelantado.
En 2021, tres escritores británicos (John Myers, Sam Bowman y Ben Southwood) publicaron un ensayo en el sitio progresista Works in Progress argumentando que una parte sorprendente de lo que aqueja al Occidente moderno se reduce a una cosa: muy pocas casas construidas donde la gente quiere vivir. Crecimiento lento. Ampliación de la desigualdad. Caída de la fertilidad. Obesidad. Incluso el cambio climático. Parecen problemas separados con causas distintas, hasta que te das cuenta de que cada uno empeora cuando la vivienda escasea. Los autores la llamaron “la teoría de la vivienda de todo”, y cinco años después, el caso no ha hecho más que fortalecerse.
El mecanismo es simple: el lugar donde uno puede permitirse vivir determina su trabajo, sus desplazamientos, el tamaño de su familia, sus vecinos, su política. Si se hacen escasos los hogares donde hay oportunidades, todos sufrirán.
Como escribí en 2022, una vez que empiezas a comprender la teoría de la vivienda de todo, empiezas a verla en todas partes. Una estimación del ensayo sitúa el costo de las restricciones a la construcción en sólo tres ciudades (Nueva York, San Francisco y San José) en el 8,9 por ciento del PIB de Estados Unidos, alrededor de 8.775 dólares por trabajador estadounidense al año. Y hoy en día, una cifra récord de 22,6 millones de hogares inquilinos, o la mitad de todos los inquilinos, gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda.
Se supone que no debería ser así. Desde la década de 1970, casi todo lo material en la vida estadounidense se ha vuelto más barato medido en horas de trabajo (un televisor bajó de 60 horas de trabajo a 7), mientras que la casa donde uno lo colocaba iba en sentido contrario. Si alguna vez se ha preguntado por qué décadas de progreso genuino no parecen progreso (una de las principales obsesiones de este boletín), la vivienda es una gran parte de la respuesta. Las ganancias son reales, pero nuestros alquileres e hipotecas se las están comiendo.
Ésa es la mala noticia. Aquí están las buenas noticias.
Una nueva ley para nuestro mayor problema
Lo que hizo que todo esto pareciera tan deprimentemente irreparable es que nadie parecía estar en condiciones de solucionarlo. La zonificación está controlada por miles de ayuntamientos y juntas de planificación, cada uno de los cuales responde ante vecinos con intereses creados en la escasez, ya que para la mayoría de los propietarios estadounidenses, la escasez de viviendas refuerza su patrimonio neto. Y el Congreso simplemente había abandonado el campo, pasando aproximadamente 30 años sin aprobar una ley de vivienda importante.
Luego, durante unas tres semanas este verano, los legisladores actuaron. El 22 de junio, el Senado aprobó la Ley 85-5 del Camino hacia la Vivienda del Siglo XXI. La Cámara siguió un día después, 358-32, y después de que el presidente Donald Trump decidió no vetarlo, el proyecto de ley automáticamente se convirtió en ley el 11 de julio. La Ley ROAD es la legislación de vivienda más importante en décadas, y la primera construida directamente sobre una premisa básica de YIMBY que va al corazón de la teoría de la vivienda de todo: las casas son caras porque Estados Unidos las hizo demasiado difíciles de construir.
La ley reúne más de 60 proyectos de ley separados, 36 de ellos bipartidistas, negociados por el senador Tim Scott (R-SC) y la senadora Elizabeth Warren (D-MA) junto con la representante French Hill (R-AR) y la representante Maxine Waters (D-CA). Su pieza central, la disposición Build Now, vincula el dinero de las subvenciones federales en bloque a los resultados: las ciudades que añaden viviendas obtienen más, las ciudades que las bloquean obtienen menos, y un fondo de innovación anual de 200 millones de dólares recompensa aumentos mensurables en la oferta.
El resto del proyecto de ley se lleva las tijeras a la burocracia que estrangula a la vivienda. La ley agiliza la revisión ambiental federal para viviendas que el propio gobierno federal ayuda a financiar. Ordena al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano que redacte directrices para edificios de apartamentos de una sola escalera de hasta seis pisos, un cambio que suena pequeño y que mi colega Rachel Cohen Booth ha llamado “una reforma engañosamente simple que podría desbloquear más viviendas”. Y pone fin a una regla de la década de 1970 que exigía que las casas construidas en fábricas se asentaran sobre un chasis con ruedas permanente, un mandato que añadió miles de dólares por unidad y ayudó a mantener la forma más barata de vivienda estadounidense fuera de la mayoría de los vecindarios.
Lo que es revolucionario aquí no son los elementos del proyecto de ley (que todavía son en gran medida de poca importancia en comparación con la magnitud del problema) sino la aceptación de la idea básica de YIMBY de que, como dijo el senador republicano John Kennedy de Luisiana, «si tuviéramos más viviendas, el precio bajaría». Ben Metcalf, del Centro Terner de UC Berkeley, dijo al New York Times que la ley era “una actualización de 30 años de políticas”, mientras que Laura Foote, directora ejecutiva de YIMBY Action, lo expresó de manera más simple: la ley es un triunfo “simplemente porque existe”.
Los estados realizaron el experimento primero.
Puede que el Congreso llegue tarde a estas ideas de YIMBY, pero tiene el beneficio de saber que han sido probadas. Uno de los mejores ejemplos es el de Auckland, Nueva Zelanda, que zonificó tres cuartas partes de sus terrenos unifamiliares en 2016, reescribiendo las reglas para que esos lotes pudieran contener apartamentos, no solo una casa cada uno. La construcción se duplicó aproximadamente en cinco años, y un estudio publicado el año pasado estima que los alquileres en Auckland son ahora aproximadamente un 23 por ciento más bajos de lo que habrían sido sin la reforma.
La versión estadounidense de Auckland (con mejores tacos) es Austin, que pasó una década legalizando apartamentos, eliminando los mínimos de estacionamiento y reduciendo el tamaño mínimo de los lotes. La ciudad de Texas añadió 120.000 viviendas entre 2015 y 2024, aumentando su parque de viviendas en un 30 por ciento. Como informó mi colega Marina Bolotnikova esta primavera, los alquileres en Austin cayeron un 6 por ciento en un solo año, más que cualquier otro gran metro de Estados Unidos, con las caídas más rápidas en los edificios más antiguos y más baratos, exactamente donde la ayuda es más importante.
Otros estados lo han notado. California eximió a la mayoría de las viviendas urbanas de relleno de su famosa y litigiosa ley de revisión ambiental. Montana aprobó su paquete “Montana Miracle”, legalizando dúplex y apartamentos en terrenos que sólo permitían casas individuales. Texas legalizó viviendas en zonas comerciales en todo el estado.
Los estados rojos y azules están llegando al mismo diagnóstico sobre la solución del problema de la vivienda: construir más. La nueva ley federal básicamente les dice que sigan adelante.
Por qué tu alquiler no bajará mañana
Es una señal de cuán terrible ha sido la política federal de vivienda durante tanto tiempo que lo que en última instancia es una ley bastante modesta esté siendo recibida con tanto entusiasmo.
En particular, la Ley ROAD casi no contiene dinero nuevo; su sección final se titula literalmente “No se autorizan fondos adicionales”. La zonificación, que puede hacer o deshacer la vivienda, sigue siendo un poder local. La ley no exige nada; empuja con fórmulas de subvención, que un ayuntamiento decidido puede ignorar. Conor Dougherty, del New York Times, uno de los principales reporteros sobre vivienda, consideró que “no es probable que haga mucho para mitigar el alto costo del alquiler y la propiedad en Estados Unidos en el corto plazo”. Las tasas hipotecarias se han estancado por encima del 6 por ciento desde 2022, como pude mostrarles en mis propios estados de cuenta hipotecarios. La construcción de viviendas a nivel nacional apenas ha avanzado y los pronosticadores esperan pocos cambios este año.
La experiencia demuestra que un problema lo suficientemente grande como para ser una teoría viable de todo va a necesitar más de una reforma. Minneapolis puso fin a la zonificación unifamiliar en 2018, y solo obtuvo una modesta respuesta de construcción, porque una docena de otras reglas aún se interponían en el camino. Lo que funcionó en Auckland y Austin fue el conjunto completo: densidad, más permisos, más estacionamiento y tamaños de lotes. La vivienda, como dicen sus defensores, es una puerta con muchos cerrojos; esta ley desbloquea las federales y entrega a los estados un mejor juego de llaves. Los demás todavía están encerrados.
Por lo general, en este boletín me gusta señalar los avances que ya llegaron pero que pasaron desapercibidos. La vivienda es el caso opuesto: el problema es exactamente tan grave como todos creen, y lo que llegó este mes es un acuerdo sobre el motivo. Estados Unidos pasó 40 años tratando las viviendas caras como el clima: desafortunadas, inmutables, no es culpa de nadie. Han sido necesarios cinco años para que ese diagnóstico publicado en el sitio web de una revista se convirtiera en un acto del Congreso universalmente elogiado.
La Ley ROAD no servirá para verter ni un solo cimiento. Lo que sí hizo fue generar el consenso sobre el cual se construirán los próximos millones de ellos. Y el consenso, en la política estadounidense, es el material que tarda más en establecerse.
