En el último número de este boletín, escribí sobre lo que salió mal con la vivienda pública en los Estados Unidos: cómo no necesariamente fracasó, sino que fue rutinariamente saboteada debido a malas decisiones políticas que contribuyeron a la negligencia y la mala gestión. Por eso, esta semana quiero analizar cómo puede ser una vivienda pública exitosa.
A menudo, cuando buscan modelos a los que emular, muchos estadounidenses buscan respuestas en el extranjero: Austria, Dinamarca y Singapur, por ejemplo, se citan con frecuencia como lugares de los que aprender. Pero uno de los problemas de recurrir a otros países es que sus políticas y gobiernos son fundamentalmente diferentes, y simplemente copiarlos no siempre es una opción.
Por eso estoy particularmente interesado en observar ejemplos de modelos de vivienda pública que han funcionado bastante bien aquí en Estados Unidos. Después de todo, si una ciudad o condado estadounidense puede llevar a cabo un programa ambicioso, ¿qué impide que otros hagan lo mismo?
Lo que podemos aprender de los suburbios de DC
A principios de este año, mi colega Rachel Cohen destacó un lugar donde los líderes locales están ampliando la vivienda pública: el condado de Montgomery, Maryland.
El condado de Montgomery ha priorizado durante mucho tiempo la vivienda asequible. Los desarrolladores, por ejemplo, deben poner al menos el 15 por ciento de las unidades en nuevos proyectos de vivienda a disposición de personas que ganan menos de dos tercios del ingreso medio del área.
Pero el condado se volvió creativo a la hora de proporcionar vivienda pública: reservó un fondo para financiar y desarrollar proyectos de vivienda. Y aunque el condado se asocia con desarrolladores privados, su inversión lo convierte en propietario mayoritario de un proyecto determinado. Como lo expresó el New York Times, el condado, como propietario, se convierte en “una especie de inversionista benévolo que intercambia ganancias por alquileres más bajos”.
Como antecedente, la Comisión de Oportunidades de Vivienda (HOC, por sus siglas en inglés) del condado no es sólo una autoridad de vivienda pública, sino también una agencia de financiación de viviendas y un desarrollador público. «Tenemos estos tres componentes diferentes que, en última instancia, trabajan juntos para ayudarnos a avanzar realmente en una estrategia de desarrollo muy agresiva que hemos implementado durante 50 años», dijo Chelsea Andrews, directora ejecutiva de HOC.
Históricamente, los proyectos de vivienda pública en Estados Unidos sólo han estado disponibles para personas con ingresos muy bajos. Esto es así por diseño: en 1936, el gobierno federal estableció límites de ingresos para la elegibilidad. Si bien esto podría parecer que tiene sentido, ¿no deberían estar disponibles las unidades de vivienda pública para quienes más las necesitan? — la realidad es que esta regla limitó la capacidad de las autoridades de vivienda para recaudar ingresos cobrando alquileres más cercanos a los del mercado para personas de ingresos medios o altos. Como resultado, los proyectos de vivienda pública han dependido demasiado de los subsidios gubernamentales y han estado constantemente insuficientemente financiados.
Pero el condado de Montgomery está abordando ese problema abriendo viviendas públicas a inquilinos de ingresos mixtos.
«Los ingresos mixtos logran muchos objetivos», dijo Andrews. “Permite que las autoridades de vivienda se aseguren de que están creando comunidades inclusivas. Elimina la concentración de la pobreza”.
Andrews añadió que la vivienda para personas con ingresos mixtos no desalienta a las personas a avanzar en sus carreras, ya que no tienen que preocuparse por perder su elegibilidad para alojarse en una propiedad HOC. Y al hacer que los desarrollos sean de ingresos mixtos, el gobierno local puede utilizar las ganancias de algunos inquilinos para subsidiar a otros y mantener los edificios en buenas condiciones.
En muchos sentidos, este modelo es un cambio de marca. “Tienen muy claro que no deben llamarlo ‘vivienda pública’: para ayudar a diferenciar estos proyectos del típico modelo estigmatizado, con ingresos restringidos y subfinanciado, los líderes se han unido para llamar a la idea de ingresos mixtos ‘vivienda social’ producida por ‘vivienda pública’. desarrolladores’”, escribió Cohen. Pero, en la práctica, el modelo sigue siendo el de unidades de propiedad pública que se alquilan a residentes a precios subsidiados.
El condado de Montgomery ha tenido mucho éxito. The Laureate, uno de estos tipos de desarrollos en los suburbios de Washington, DC, había arrendado el 97 por ciento de sus 268 unidades dentro de un año de su apertura en 2023.
No es sólo el condado de Montgomery
En todo el país, los defensores de la vivienda y los gobiernos locales han tomado nota del ejemplo del condado de Montgomery y están interesados en probarlo por sí mismos.
En Massachusetts, el representante estatal Mike Connolly presentó una legislación el año pasado para crear un fondo de 100 millones de dólares para financiar proyectos de vivienda social. Si bien esa legislación específica aún no se ha aprobado, el gobernador firmó recientemente un proyecto de ley de bonos de vivienda que incluye financiación para un programa piloto de vivienda social.
“Tenemos mucho entusiasmo y apoyo a nuestro alrededor ahora que estamos haciendo el trabajo de trazar cómo serán estos proyectos iniciales. Podría dar como resultado quizás uno o dos proyectos locales de vivienda social para personas de ingresos mixtos en los próximos años”, dijo Connolly. “Si podemos desarrollar algo y construirlo, la gente puede verlo y luego podemos señalarlo y buscar expandirlo. Y, por supuesto, el condado de Montgomery, Maryland, ha sido el líder nacional contemporáneo aquí”.
Mientras los gobiernos locales luchan por hacer frente a los crecientes costos de la vivienda, este modelo está brindando una buena solución al construir más unidades (lo cual es muy necesario) y ofrecer alquileres por debajo del precio del mercado. Y con cada vez más legisladores aprobando estos proyectos, Estados Unidos podría estar al borde de una nueva era de vivienda pública, y esta vez, podría ser un éxito.
